未来，有一点是必须明确的：谨防商业地产过剩与过度炒作。

　　资本总是逐利的，当信贷政策将住宅投资的空间严重压缩时，一度被冷落的商业地产便火了起来——同样是首付50％，商业地产的回报率普遍是住宅的2～5倍。很显然，目前的杠杆效应下投资商业地产尤其是写字楼、商铺貌似是最明智的选择，众多资金欲流转商业地产。

　　“假如你爱他，就劝他做商业地产”，消费者已闻风而动，开发商更是蠢蠢欲动，凯德置地、万科等开发商不约而同将2010年投资方向锁定商业地产，或者大大提高商业地产的投资比例，华润置地（行情,资讯,评论）甚至表态：未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40％。从实际表现看，全国商业地产风起云涌，仅上海非中央商务区甲级写字楼体量将由2009年的50万平方米猛增至100万平方米以上，成为有史以来增幅最大的一年；成都写字楼2010年全年新增供应预计将达到83万平方米；深圳全市都市综合体商业、地铁商业、社区商业林立而起，又一座港式“商业大卖场”正在崛起，而且越来越多的商业地产包括写字楼、商铺只租不售。显然，商业地产市场在未来中国经济发展过程中蕴藏着大量的“收购兼并、价值重估、资产重组”等投资机会。

　　商业地产，已被全国房企“热炒”；大批投资客，正游走在“炒锅”的边缘。同时，商业地产发出危与机的信号。

　　“假如你恨他，也劝他做商业地产”，因为做商业很难百分之百赢。首先，商业地产现金压力大，与住宅最高可贷款30年不同，商用房的购房贷款最长期限仅10年，月供门槛大大提高，限制了不少中小投资客的激情；其次，商业地产的税费奇高，按照国家税收法规，转让商业地产需要交纳近50％比重的营业税、土地增值税以及个人所得税。如果出台物业税，也将首先针对商铺和写字楼，商业地产持有和转让成本双重增加；再次，商业地产的年限多为50年，租金回报期限率相比住宅已大为打折；然后，普遍商业地产的升值幅度相对住宅也有限；最后，商业地产的自用性并不高，纯属投资的行为将受到出租空档期的困扰。

　　商业地产可以创造财富，但商业地产不等于商业财富，投资商业地产必须更专业更严谨。