房地产价格乱象何为乱源
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时间：2008-6-30 11:47:56 来源：中国经营报
作者：谢红玲 我来说两句 |
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接连发生的天灾、中央决不放松的信贷紧缩政策让中国楼市再度成为迷局。“房价究竟跌了没有？”“你觉得会跌吗？”几乎每天都有熟人探询。
在北京，偏偏“打折”声一片的时候又接连传出一些单价在两万元以上、总价在500万元以上的楼盘旺销的消息，而且这些旺销楼盘在价格上并无松动。
这团从价格到市场总体状况的迷雾逐渐被推向高潮。地产中国网上一则“央视与保利互指‘作假’”的报道披露了一起“口水战”——6月22日中午，央视一套《新闻30分》节目报道北京保利百合花园项目营造虚假销售情况，称“现场销售火爆是找‘托儿’了”；次日，保利地产发布公告回击称“央视的报道不实”，该公司一职员甚至在博客中质疑“我们又怎么知道出现在节目中号称退房的妇女不是央视找来的‘托儿’呢？”一方是中央级权威电视媒体，一方是背景深厚的上市公司，双方如此态度强硬地“叫板”很罕见，焦点也在市场真相上。
央视二套的拳头栏目《对话》也专门探讨了楼市的真相问题，并请现场嘉宾为购房者支招现在究竟该不该买房，甚至竞猜“当前情况下谁最焦虑”。房地产战略咨询专家王志纲也发出预言：“一场伟大的博弈开始了！”然而，方方面面的专家都没能给购房人一个有说服力的指导。
整个房地产市场，岂一个“乱”字了得。尤为复杂的是：房地产是一个区域性非常强的产业，各地供应、需求情况不一，市场表现也不一：有跌的，有没跌的，即便跌了的，因所在区域不同原因也各异。
房价究竟向上还是向下？谁是房价推手？何以在开发商和消费者之间积累了那么多的怨气？这股怨气只能靠房子降价来疏导吗？房价降了消费者们的怨气就能消除了吗？
经济学家们较为一致的观点是，中国城市化进程没有变，房地产业的前景依然乐观，眼前只是阶段调整。来自国外的热钱自去年以来就在狂进地产，等于用脚投票表达了他们的观点：中国房地产有利可图，据悉，他们对这种新兴市场投资回报的追求都在20%以上。土地交易的极度萎缩、开发商暗流潜涌的退地潮，则从另一个方面暗示：未来一个时期商品房供应量可能会下降。此外，那些在去年拿了高价地的企业宁肯不开发也不会赔本建房销售。决定价格的最终因素还是供求关系，在供应可能减量的情况下，房价未来下跌的动力应该主要来自需求萎缩，但中国城市化进程带来的“人口红利”显然难以让我们看到需求萎缩的迹象。
就目前而言，中国房产降价的最大拉力其实不是来自需求萎缩，而是开发商的现金流枯竭。国内信贷紧缩政策、全球股市的低迷、其他融资渠道匮乏等等，让开发商的资金源头断流，而房地产开发是资金密集型行业。看上去那些濒临生死线的企业的唯一生路就是降价出货、回笼资金。但事实是，内有携巨额资本而来的转行地产如海尔、中铁、中冶等，外有国际投行、基金和境外开发商等都在积极寻求收购或合作对象。地产洗牌已经进入业外、国外资本齐参与的程度。
另外，消费者如何投票也是足以影响房价的巨大力量。一位业内人士曾经绘声绘色地讲过一个笑话，他的老板在听说自己小区的一栋豪宅试探性地标了一个高价推向市场却立刻被买走后，眼睛瞪得大大地问：“买房的疯了吧？”很多消费者指责开发商拉高房价，但那些高价房却被买房人照单全收，应了那句俗语：一个巴掌拍不响。所以从某种意义上说，是旺盛的需求抬高了房价。
这么多重力量作用于一个房地产市场，也就难怪房价趋势难以预测了。正如王志纲先生所预言的：一场伟大的博弈开始了！房价究竟向上向下，要看哪股力量最终占了上风。消费者在交易的终端，影响也会最后体现，所以不必过早估计这股力量的影响。中国的房地产市场随着整个世界的开放，也已经是一个国际化的市场。
至于买不起房的消费者对高房价的怨气，说起来还是一句老话：问题在下头，根子在上头。即便那些高价房降价，普通百姓还是买不起，任志强的话中肯不中听：商品住宅就是给富人盖的。普通百姓的安居房应该是政府来解决，把从开发商那里收来的巨额土地出让金、各种税费补贴到安居房建设上，让居者有其屋，矛盾也就解决了。所以，重要的还是政府补位，尽到自己应尽的保障责任，开发商在商言商但也应该主动履行企业公民的义务、承担应尽的社会责任。
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