期待金融创新产品

　　据了解，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。获利较为丰厚的房地产开发则被排除在外，征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。

　　据覃晓梅介绍，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%－8%之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。她预计，目前成熟市场的保险资金中有约三成是投向商业物业市场的。

　　保险业内人士透露，保险机构可以投资一些位于黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，可以委托专业化公司进行经营管理。业内人士分析，保险机构面对不动产市场还比较稚嫩，因此地域上也都选择的是风险较小的黄金地段以降低风险。

　　国巨投资基金管理有限公司董事长孙飞还建议，在房地产投资领域，相较其他投资资金而言，保险资金进入时间晚，规模小，目前市场已经被前期进入的投资资金占据优势，保险资金投资房地产政策放开初期就选择直投的模式仍有一定的难度，可以选择与信托、PE资金合作等方式介入房地产行业投资以熟悉市场。

　　保险资金投资不动产，收益稳定但流动性较差，因此建立什么样的退出机制，也是保险机构投资不动产的风险考虑因素。因此征求意见稿规定，保险公司投资不动产的投资回收机制，包括直接转让不动产产权、转让债权、股权和不动产金融产品、将不动产进行证券化或设立不动产投资计划实现退出等方式。

　　华安产险副总经理李安民表示，在具体的投资方式上更倾向于投资房地产投资信托基金（REITs）的方式规避风险。李安民认为，如果直接投资房地产，保险公司至少是要专门成立一个房地产部门，对于公司来说不但增加成本，在发展初期也会面临各种专业性问题，同时也较难保证所投资金的安全性。幸福人寿董事长孟晓苏也认为，REITs对于保险机构来说是一个非常好的载体，按照国外成熟模式的经验，其年收益率一般可达7%-8%。