日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。

弊端:开发商将风险转到买家

据悉,商品房预售制最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题,以加快城镇住房建设,主要依据1994年建设部出台的《城市商品房预售管理办法》。同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001年及2004年进行了两次修订。

业内人士表示,从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险。

地产专家谢逸枫表示,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。从预售到房屋建成交房,一般要两年左右,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。

短期:预售款专款专用需监管

目前,全国七个城市已完成了对商品房预售款监管的明确规定。商品房预售款监管被各个城市陆续提上日程。据悉,此次商品房预售款监管是将预售款直接升级至账户由政府“托管”,楼盘预售款将由当地房地产局在银行开设的指定账户进行“托管”,而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批,资金将只能用于指定楼盘的后期建设。

国务院发展研究中心有关专家也建议,要充分利用信用体系提高行业公信力,进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系,发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。

经纬行研究中心主任曾英杰表示,预售款是开发商在项目未完全完工前进行预售所得的款项,一旦开发商挪为他用,很可能导致项目后续开发资金出现问题,最终导致项目工程停滞,甚至当资金链流动性出现问题时导致项目烂尾。

不过有地产人士指出,预售款专款专用从短期来看值得推荐,但它需要一个长期的、公正的、权威的监管机构,一旦监管出现松懈,预售制的弊端将又会暴露出来。

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