土地增值税的征收制度不健全
按照土地增值税条例，这个税种最低税率30%，最高60%，是四级累进税率。但在各地的实际征收中，这个征收方式基本没有落实。
那么，各地是如何征收土地增值税的？据一位业内人士介绍，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1%~5%预征率进行预计征收。等到项目结束后，再由开发商自查自补。很少听到有地方是严格按照四级累进税率进行土地增值税征收的。
一位证券分析师介绍，上市房地产企业基本上是按照1%的预征率来计提土地增值税的。
“土地增值税的征收制度不健全，房地产开发周期一般都比较长，增值也是一直在变化的。”汪利娜告诉记者，地方税务部门很难征收这个税，最后就采取预征的方式，在开发商立项的时候就预先算一个数，先征收一部分，然后等项目结束了才清算。但开发商不断跟政府讨价还价。政府部门也是如此，在财政收入丰盈的时候就会让步，手头缺钱的时候就会让企业多交一些。
正是这种讨价还价，让土地增值税的征收变成了一本糊涂账。在汪利娜看来，这中间有太多的漏洞可以钻，房地产企业到底漏了多少土地增值税，可能税务部门自己都不清楚。
张开顺是北京致通振业税务师事务所的专业税务师，他为多家房地产企业进行过税务规划培训。在他看来，造成土地增值税征收困难的主要原因在于这个税种本身。
“这个税太过复杂，不仅对房地产企业来说复杂，对税务部门来说同样复杂。”张开顺说，房地产开发周期长，一般情况下3年都算快的，长的能有十几年。而土地增值税恰恰是要在整体项目结束之后才能征收，在这期间，房价是在不断变化的，企业的成本也在不断变化，要征收土地增值税，就要算清楚增值了多少，还要算清楚哪些成本是应该扣除的。这样的工作需要专业的团队才有可能完成，一般的税务部门工作人员可能都弄不清楚。地方税务部门也没有精力去做这样的核算。
在另外一个层面，房地产企业必然是趋利的主体，天然就有避税的冲动。
“房地产企业没有愿意足额缴纳土地增值税的，也没有哪家企业愿意早交税，都是拖到最后一刻才交。”张开顺说，如果严格执行四级累进税率，土地增值税是一个非常厉害的税种，会对房地产企业的现金流造成巨大影响。但大部分房地产企业都跟政府关系很好，很多房地产企业在项目结束后还有一部分土地增值税没有交。
当然，也有企业被税务部门要求清算的。据张开顺介绍，当税务部门实在算不清楚，而又坚持进行清算的时候，往往会根据行业标准算出一个数字让企业交税，但这个数往往会导致企业喊冤，因为不知道是怎么算出来的。
有不少规模较小的房地产企业在遇到土地增值税清算的时候干脆选择跑路，让税务部门找不到。
“企业和税务部门对这个税种都很头疼，双方都觉得别扭。”张开顺说，企业肯定不愿多交税，税务部门要证明企业没有足额交税还需要拿出证据，费时费力。
土地增值税何去何从
律师李劲松点名29家房地产企业拖欠土地增值税后，多名专家都对此发表了看法，但至今没有人能够确切地判断这29家企业是否真的拖欠了巨额税款。
张开顺告诉记者，上市房地产企业公开的应交未交的土地增值税数目基本上都是各地税务部门默许的，如果税务部门认为这些企业有问题，完全可以根据这些企业的年报要求企业交税，但现在看不到这种情况。
财经评论员、注册税务师李宁对此有一个基本判断，那就是房地产企业在逃避社会责任。在李宁看来，近年来，针对房地产行业的税收，由于税种复杂，加上房地产企业滚动开发等特点，实际上很多房地产企业并未按照税法的规定实现应缴尽缴，房地产企业偷逃税款现象比较普遍。这也是近年来房地产调控失败的一个因素。
在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强（微博）看来，土地增值税清算与针对个人的二手房转让个税相似，规定早就有，但实施起来太过困难。
看起来，这似乎又是一个执行成本很高的税收政策。那么，是继续这个税种的征收，还是换个思路、换个方法？
张开顺认为，“长远看，恐怕土地增值税只是一个过渡期的税种，肯定会被别的税种所代替。”
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