温州富商、山西煤老板，这一批批“炒房团”，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。

炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配，就是对房子简单的低买高卖吗？他们的组织形式、商业运作究竟怎样？

对于外人来说，这的确是一个难解之谜。《第一财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。张捷先生曾经担任北京房地局有关机构的律师，同时也是北京房地产界知名楼盘现代城、篮堡、金地等第一大股东的私人律师，在房地产行业顶端从业多年。

在张捷看来，炒房团的核心是幕后的操盘手，其最核心的运作机制，是在房地产开发商资金链条进展的背景下，以某种方式为房地产开发商提供民间融资，赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。

张捷先生阐释的运作逻辑，超出我们简单理解的炒房团运作模式。本报特刊登此文，呼唤更多的行业讨论。无论文中所谈到的现象具有多大的普遍性，都应该采取措施，从源头上杜绝此类投机运作方式，释放炒房团获取的巨额利益，真正给高房价下调创造空间。

[ 开发商主动勾结，利润实为银行信贷利率与民间利率之差，房价上涨是其次。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量，消弭这部分利润才是最可行的治本之策 ]

只有从资金链条出发，才能真正看懂行业的秘密。

据笔者了解，属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。

真正的富人是非常低调的，不会招摇过市，甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里，他们都拥有自己的职业，并且非常繁忙，根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。

炒房的利润来源

几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的“贱卖”。

即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。