在货币紧缩和地产调控双重打压之下，多个城市房价已经掉头向下，房地产商资金链绷紧。这引起部分地方政府担忧，杭州市已经着手防范地产业相关公司破产后造成欠薪，从而引发社会问题。与此同时，消费者购房热情消退，转向持币观望；有业内专家表示，楼市调整还远未结束，中国房地产将结束高速增长期，进入“中速增长期”，从现在到2013年都将是调整阶段。

行业观察

楼市衰退或持续至2013年

随着楼市调控和经济结构调整持续，我国房地产市场无疑正在经历巨变阶段。

11月12日，万科企业股份有限公司总裁郁亮在东莞表示，万科已经进入“冬天”模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。

由于其房地产界领军者的身份，万科的“冬天论”不出意料地引起舆论大哗。2008年，万科集团董事长王石也曾抛出 “拐点论”，并引发一轮降价风潮。

不少业内人士指出，随着房地产各项指标数据下滑，“冬天”或将持续更长时间，房地产业将迎来新一轮的衰退周期。国际货币基金组织（IMF）14日公布的报告也指出，中国面临房价下跌的风险。

近三年处于调整期

调控对房地产市场的影响正逐步明显。根据国家统计局的数据，自今年年初出台“新国八条”的9个月来，成交量、价格、投资等指标的增速，以及国房景气指数几乎都在下行。

在此背景下，郁亮抛出的“冬天论”获得了不少业内人士的认同。事实上，“现金为王、积极卖房、慎重买地”也正是不少房企在今年的生存策略。

不少分析人士认为，企业普遍看空后市，说明房地产将迎来一轮新的衰退周期。我国房地产领域一直有“5+2”的“周期论”，即房地产运行将遵循“5年增长、2年衰退”的周期，但这个周期会受到政策调控等多重因素影响。

中国指数研究院副院长陈晟向《每日经济新闻》记者表示，“5+2”仅指房地产发展的短周期，当前的楼市正处于两个“大周期”之间的调整阶段。

陈晟表示，房地产属于“大周期”行业，其运行规律与GDP增长有关，相关度高达92%。房改以来，我国的房地产市场一直处于高速增长的“黄金时期”。他认为，随着我国GDP增速的放缓，房地产业也将从“高速增长阶段”步入“中速增长阶段”。

据悉，我国制定的“十二五”期间GDP增长目标为8%，明显低于“十一五”。今年来看，GDP增速尽管尚未回落至8%的目标，但前三季度分别为9.7%，9.5%，9.1%，下降态势十分明显。

陈晟表示，当我国GDP增速降到9%以下时，我国房地产市场也将进入“中速增长期”。而从今年到2013年，将是调整时期。

在近日的2011中国私募基金领袖峰会上，安信证券首席经济学家高善文表示，未来几年基本上可以排除比较大的单边牛市的可能性，房地产、纪念币等行业将进入持续的熊市。

“暴利时代”或终结

“中速增长”并不意味着“衰退”，按照陈晟的观点，未来一段时间，楼市整体价格和成交量都不会有太大的变动。

国际货币基金组织 (IMF)则持不同看法，该机构在14日公布的报告指出，中国面临房价下跌的风险。央行货币政策委员会委员李稻葵(博客)（微博）的观点则是：未来两三年，房价不可能上涨，但跌幅不会超过15%。

一个共识则是，随着土地成本、资金成本、各项税费的提高，未来房地产业的整体利润率将会降低，“暴利时代”即将终结。

从上月开始，“降价潮”蔓延到更多的企业和城市，万科、龙湖、中海等资金面宽松的企业也加入降价行列。一些分析人士称，到今年年底，多数上市房企财报呈现的毛利率将会有所降低。

据悉，当前房地产业的平均利润率在10%左右，高端项目略高于上述水平，但与前几年相比，已有明显下降。

此外，房地产投资增速也在下调。根据国家统计局的数据，今年8月～10月，我国房地产投资增速已连续三个月下滑，今年前10月为31.1%，仅比固定资产投资增速高出6.2个百分点。而去年前十个月，两者相差12个百分点。

不少分析人士认为，两者增速的差距不断缩小，说明房地产在固定资产投资中的作用逐渐弱化，这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。与此同时，地方政府对“土地财政”的依赖也将减弱。

陈晟表示，在政策面的不利影响下，未来房地产投资增速将继续下滑，未来很可能滑落到20%以下。

资金链隐忧

杭州欠薪房企将被限制信贷

眼下，杭州房地产市场已呈现量价齐跌的局面。尤其是“年关”将至，开发商都要支付大笔建筑和材料费用，开发商的日子愈发难过。由于遭遇资金链困境，有房产中介企业已出现拖欠员工工资现象。

“银根紧缩的格局下，房地产行业面临资金链断裂的风险。一些中小企业受民间借贷危机影响，债务链面临断裂风险。”杭州市人力资源和社会保障局局长张建华昨日向《每日经济新闻》记者表示。

《每日经济新闻》记者获悉，根据今年特殊形势，杭州已提前在11月1日就启动了工资支付专项检查行动，重点监控建筑施工、装饰装潢、服装加工等劳动密集型行业以及城郊接合部的小企业、小作坊。针对企业欠薪逃匿和重大欠薪违法行为，杭州实行社会公示制度，对于发生严重欠薪违法的建筑、交通、水利施工企业，行业主管部门实行“黑名单制度”，限制该类企业招投标资格；同时，对经查实有欠薪逃匿、拒不执行整改指令或拖欠工资总额超过50万元的欠薪企业，其信贷行为将被严格限制。

房企资金链隐忧

“整体而言，杭州目前的劳动关系较为稳定。”针对这次始于11月1日的工资支付专项检查行动，张建华向记者表示，主要从预防角度出发，将问题遏制在萌芽状态，全面普查，重点预防房地产行业，以及受民间借贷危机导致债务链面临断裂的中小企业，以及难以监管的微小企业。

11月14日，杭州市召开防范和处置企业拖欠工资工作会议,有关部门提醒，今年第四季度到明年初，防范处置企业欠薪工作的形势更加严峻和复杂，主要有三方面的原因。原因之一是国家对房地产市场调控措施未见放松，银根紧缩，导致各类建筑施工企业、房地产企业等面临资金链断裂的风险，非常容易出现拖欠工人工资的连锁影响。

11月1日，杭州房企龙头企业绿城集团的老板宋卫平在其《从绿城“被破产”说起》的澄清文章中提及，“我们上下游产业链上的那些兄弟，那些建材商，那些施工队，那些等待工钱回家过年的农民工兄弟们，这是多大的人群？这个人群是否需要我们去认真考虑他们的生计？”

同样是房产大佬，在杭州本土房产中介——裕兴不动产遭遇资金链问题时，该公司董事长张裕兴向媒体坦陈，“部分行政人员和离职人员的工资没有发下来”，“确实有一两个月没发工资了”。

杭州房地产市场仍不乐观。市场新增供应量逐月增加，而开发商销售创新低。据杭州透明售房网统计，上周，杭州主城区商品房成交量仅有355套。而预订量只有35套，创下今年3月以来周预订量新低。

杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳此前接受《每日经济新闻记者》采访时表示，随着楼市成交量的持续低迷，越来越多的开发商将面临资金链困境。

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