中国社会科学院金融研究所尹中立

　　2003年以来，房地产价格的不断上涨已经成为全国上下普遍关注的问题，2005年5月，国家出台了一系列政策对房地产市场进行调控，但效果并不十分显著：除了上海等城市房价涨幅趋缓外，北京、广州、深圳等不少城市的房价上涨幅度超过10%。

　　为什么会出现这样的结果？笔者以为，我们的政策重点主要集中在房价的高低上以及住房结构的调整上，而没有对外资的因素给予充分的重视，外资对我国房地产价格的上涨起到了相当大的作用，国家应该出台政策限制外资进入我国的房地产行业。

　　自2002年之后，在人民币升值预期的刺激下，大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。以上海为例，根据人民银行上海分行的统计数据，2002年-2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20%左右的份额。可见，2002年之后的房价的大幅度飚升与外资关系紧密。

　　2005年，国家出台对房地产市场的调控措施之后，外资不仅没有放慢进入中国房地产市场的步伐，反而增加了对北京、上海等中心城市的投资数量。

　　外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，尤其是2003年月份6之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。

　　值得注意的是，在目前国内法律政策不完善，建立REITs条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。不仅有很多外资通过正当的渠道进入中国，而且有相当数量的资本是通过非正常的渠道进入中国的。

　　如今，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，这不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是我国政府必须警惕的。

　　根据上面的分析，笔者认为，我们应该采取适当措施限制境外资本进入房地产市场。

　　第一，应该将外资购买国内房地产列为资本项目管理范围。目前，我国对境外资金购买国内房地产视同一般贸易项目管理，这在全球的近两百个国家中是不多见的，应该尽快将外资购买国内房地产列为资本项目管理。

　　第二，加强对房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产。

　　第三，加强对外资房地产公司外债规模的管理，应该修改现行的有关政策，废除外资房地产公司境外融资的超国民待遇规定。