对于真正高明的商业地产操盘手来说，他不是在出租、出售商铺，而是在贩卖一个较高的投资回报率。

　　目前，广州大型购物中心正佳广场的地下负夹层（又称M层）正在大幅调整经营模式。“当年M层卖出了每平方米8万元的均价，但是到2007年底，M层已经陷入半死不活的状态，出租率低至69%，平均租金竟只有18元/平方米。”一位知情人士透露。

　　商业地产操盘手邓国坚正在主导这次M层的转型。他认为，M层不成功的关键在于：一是没有进行商业规划，当初只是简单地找了一个中介公司和设计师，把商铺卖了出去，而在商场的定位、商铺设计以及通道开设等方面都犯了错误；二是不懂商业运营，以简单的物业管理代替商业运营，造成M层的商业布局混乱。

　　“现在我们提出了要给承租者制造商机的商业运营思路。在经过详尽调研之后，将M层定位在白领，并从这一群体需要的商品和服务来进行商业布局。目前我们正引导一个个商铺经营者重新定位自己的经营。”据邓国坚介绍，经过5个月的改造，M层的出租率已经达到87%，租金、管理费同比增长了241%。

　　实际上，商铺增值的关键正是它的高投资回报率。在进入正佳广场之前，邓国坚操盘了广州的流行前线地下商业项目。据不完全统计，现在流行前线每平方米的平均租金在2000元左右，这个均价在全国也是最高的。

　　铺王到底是怎么炼成的呢？邓国坚认为，首先是要有一个好的商业规划，并且规划要先于开发。流行前线项目在1998年拿地，然后用了一年时间做商业规划。“在1998年之前，我国几乎所有的商业平台都是按照产品分类进行划分，如现在的百货店还是按产品分类设置为一层卖化妆品、二层卖女装、三层卖男装、四层卖文体Cye.com.cn产品等。当时我就考虑：为什么不能按消费对象来划分，与传统商业形成错位竞争？在经过广泛调研后，我们把流行前线定义为只做15岁～25岁年龄段的、潮流前卫的年轻人的生意，也就做成了按照消费对象划分的主题商场。”在定位确定后，流行前线再按照经营商品的特性，考虑设计多少商铺、多少服务项目，以及商铺的大小、装修风格、通路开设位置等。当时流行前线近400个铺位在3个月内就全部完成了招商。