经济学家分析:炒房客真相 房地产投资赚不了钱

　　罗伯特－席勒是个好运气的经济学家。几乎在他预言股市泡沫破灭的书《非理性的繁荣》2000年3月开卖的同时，纽约股市开始崩溃，他由此有了金融先知的光环。几年前，他屡言美国房地产泡沫会崩解，但越说房价越涨。不过，两年下来，美国的房地产市场终于看跌了。应该说，他估计的大致不差。

　　其实，这些预言，并不仅仅建立在他的纯经济学分析上，他的正确在于把握了投资者的心理。最近他接受CNN采访，对买房的一番心理学评说，很值得品味。

　　在席勒看来，房地产市场的涨落可以简单地用从众心理来解释：人类是社会动物，大家彼此联系紧密，思维都集中在相同的那么几件事情上。听别人说买房赚钱，自己也要买房。大家竞相买房，房价就高。房价一高，买房的利益就得到证明。证明了的利益又进一步促使人们竞买，在短期内吹起一个大泡沫。要捅破这个泡沫，就得看长期的趋势。席勒提出几个数据，很简单地证明了房地产业的实际情形。

　　第一，他认为房地产投资基本是不赚钱的。从1890到1990这100年间，在计入通货膨胀因素后，投到住宅上的钱，回报基本为零。1987年以后，实际回报才达到年3%。第二，许多房地产商都说：房地产价格每年要增长10%。对此大可不必担心。因为若真是那样，最后谁也买不起房。举个例子，1957年花20500美元买了一栋房，按10%的年增长率浮动，现在就值300万！这简直是个荒唐的数字。第三，也正是如此，经过前一段的高增长后，未来10年的房地产投资很有可能赔本。

　　席勒最后打了个比方，说他小时候踢足球，教练总是说：不要扎堆，要和队友拉开距离，这样才能控制住球。如今的房地产市场就是扎堆的游戏，非常危险。所以他建议，自己需要房子也有能力买，就买一栋。千万不要买第二栋，也不要买过大的房子。总之，房子买了是自己家用，不是股票，不要有投资心理。

　　尽信书不如不读书，席勒的话未必句句要听。比如我到纽黑文上学时，一套一间卧室的公寓才2万美元。可是当时房租要每月500，一年6000美元。我在纽黑文住了九年(其间一年去日本)，房租交了5万多。如果一去就买一套，省下若干房租不说，现在手里还有一套自己的房。可是，目前美国大部分大城市，房租比买房的分期付款便宜得多，背上房贷是自讨苦吃。还是那句话：房地产市场有非常强的地方性，没有通用的理论，一切因地而异。

　　我觉得，在中国，十年前买到房的人，许多不是通过市场渠道，因为有些房子是属于单位分配、后来买断的“福利房”，有时一家有两套这种“福利房”，所以，市面上出租的房子有不少，人们不愁没有地方住，不必非买房不可。只要扎堆心理一除，房价尚未可知。再则，要看人口增长曲线。再有十年，第一代独生子女的父母大量退休。30年后，则开始大量退出历史舞台。他们一走，就是一对夫妇两套房。大量进城农民工当然会及时补充城市人口，但民工的购买力会推动房价上涨吗？也是未可知。