五月，房价恐慌性暴跌

一、 房价的影响因素

1、 中央政府。房价小幅回落并保持稳定是其最优选择。房价失控挑战的是中央权威。高房价对整个城市群体都造成巨大的生活压力，尤其是80后。富者豪宅千间，穷 者无立锥之地的现实是社会不稳定因素。
2、 地方政府。房价上涨是其最优选择。卖地圈钱，实质上不是地方政府得利，而是地方政府中的人得利。如果不存在腐败现象，地方政府决策者不能从卖地过程中得到 好处，那么地的价格就是市场调剂的价格，而不是政府与开发商勾结之后的价格。地方政府对地方房价控制最有发言权。
3、 房地产开发商。房价上涨是其最优选择。购房者都是买涨不买跌，房价越是跌，购房者越是希望再跌点再跌点，而越是涨购房者越是赶紧买赶紧买。
4、 国内游资。低买高卖是其最优选择，从某种意义上讲，国内游资也是希望房价上涨，但是游资的本质决定了他不能让流动资金变成固定资产。如果房价有下跌迹象， 他能从房市转到其他项目上，等到房价跌到一定程度，他再回来。
5、 国外游资。暴涨暴跌是其最优选择。敏锐的目光强大的自信娴熟的资本运作，玩得就是心跳。

二、 房价暴跌的迹象

1、 从中央采取的措施来看中央动真格要维护自身权威。让央企退出房产市场，避免在房产价格下跌中出现亏损；提高二次房贷首付，避免普通购房者跟风；扩大土地供 应量，避免出现新地王刺激房价。若还不奏效，则调查房产公司偷税漏税，调查地方政府（主要是地市级）腐败问题，省部级若不紧跟中央政策则有可能丧失更进一 步的政治前途。出现这些措施，房价立马暴降。
2、 中央正式出台房产调控措施前，会先听取地方政府意见。因此地方政府在得知中央政策走向后，会加速卖地，北京上海频频出现地王就是这个反应。地卖出去后，中 央再调控，地方阻力就会小很多。因此看地方愿不愿意配合中央调控，就看有价值的地都卖出去没。
3、 房价暴涨是开发商、投资商急剧脱手的体现。与普通民众想法相反，在中央出台政策后，开发商、游资根本不会立即相应。一方面，他需要确认中央是不是动真格 的，另一方面，他出手需要有人接盘，而普通民众都是买涨不买跌，因此他出手之前一定会把房价炒高，形成虚假繁荣，击碎民众信念，让民众冲昏头脑不能正常思 维进行理性选择，赶紧进入楼市，替开发商炒家接盘。
4、 地产股下跌。投资者不看好，说明投资者对形势已经有了清醒认识。
5、 中央部委、国务院部委公务员低价买房这一消息被曝光显得意味深长。从逻辑上考虑，中央部委是不愿意被曝光的；而若是开发商曝光的，则有开发商向中央部委施 加压力的感觉了。

三、 房价暴跌的时间

房价暴跌时间取决于民众何时清醒，认清开发商、游资实质，坚信中央调控政策。当房产交易市场进行交 易的只是炒家自身，缺乏真正的买家，炒家看到他们炒作无效的时候，炒家就不再会接盘。这一段时间，有实力的就会忍着不抛盘，指望坚挺。但是在这个时候，炒 家就不会形成统一战线了，资金压力大的会抢先出货，而眼光敏锐的已经脱手了。特别是政府机构中人挪用公款炒房的，或者与政府机构中人有千丝万缕联系的人。 但是再坚挺再有实力的开发商炒家想保持房价稳定也只是一厢情愿，他们的资金是有限的，中央政策是无限的。现在已经出现零星炒家降价抛售，一个月就会出现大 面积跟风，就像瘟疫一样。在恐慌面前，同样没有开发商能保持镇定保持理性。这时就不要指望中央政策了。中央不会介意惩罚一批为富不仁的人。
而地方 政府则更加暧昧了。当房价大跌、地价大跌之后，地方政府可能会找相关联的开发商乘机买地买房，期待下一轮涨势。而持续时间，我的判断是到2012年5月。 届时会有利好出。

四、 房价暴跌的幅度

与股市不一样，如果股市实际市值是2500点，那么从6000点往2500点跌的时候是一定会跌破 2500直到2000点的；而楼毕竟实打实的在那里，有自己的使用价值在那里。当普通购房者觉得合适了，就会出手。因此，房价很难跌穿其成本。这里的关键 问题在于成本的确定。07年那一轮调控，房地产交易价格远并没有触底，这一轮的低点，基本会与07年低点保持一致。

五、 房价暴跌的后果

房 地产行业会洗牌。市场是残酷的，越玩钱，越残酷。若是低调一点，还可能保全，并期待在下一波有所作为。至于经济政治上影响，大家看看股市就明白，影响有 限。
市场上没有慈善家。对于每一个个体购房者而言，除了你自己，没有任何人希望你能低价买到好房子。这就是现实。支持中央政策吧。

六、简 单归纳。

中央定下房产调控的基调后，便会与地方政府协调，尤其是北上广以及省会城市、一线城市。协调的主要内容就是调控时机以及调控目标，确定之 后便是调控手段。由2、3月份接连出现地王来判断，双方达成默契的时间应该在2009年底2010年初。（12月14日，国四条出现，我简单认为是国务院 各部门之间在房产调控问题上基本达成一致）。此时，中央政策还是很温和的，很多人并没有意识到房地产调控开始动真格了。直到地王出现，嗅觉敏锐的开发商投 机商觉察到不寻常，开始拉高出货，营造市场紧张气氛，而中央政策也开始更加严厉。公有制经济体制下，国民经济命脉不可能控制在私有制经济手中。特别的，当 调控遇到的阻力越大时，中央执行政策就会越坚决。对于今后的房价走势，我不揣冒昧，信口胡诌一番，大家看看笑笑。
5-7月，一个周期。低点在目前 房价65%，反弹不超过85%。这段时期，炒家手上资金有，信心也足，会比较大胆。房价波动会比较剧烈。
8-12月。这个周期比上一个长。由 85%跌至60%
2011年1月-8月。这个周期更长。低点55%，反弹70%
2011年9月-2012年5月。这个周期波动就更平和 了。由70%跌至50%。
这里面的月份与幅度的划分，没有任何数据支持，仅仅为了叙述方便。仅仅表明房价的下降过程不是一蹴而就的，中间会有反 复。开始的反复会比较激烈，后面的反复会比较温和。
欢迎大家补充指正交流。