难题二 养老机构不完善

庹国柱表示，目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构去，很大程度上是因为大多数的养老机构不够完善，缺少家的感觉。

家住三元里的独居老人程老太今年72岁，曾经也想过到养老公寓养老，但是到那里只住了半个月就搬了回来。她说：“跟住宾馆似的，不像家。”

养老机构建设不完善是一个现实问题。据窦玉沛提供的数字，现在，我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%。

“好点的养老机构收费较高，一般家庭付不起；差点的机构服务又不到位”，庹国柱指出，保险公司投资建设养老社区将是未来寿险发展的一大趋势。目前，泰康人寿投资的保险业首个养老社区已进入实施阶段，合众人寿也提出了投资20亿元建设养老社区。

此外，万科、首创、保利、华润等地产公司也加入养老地产建设中，均成立了专门的研发团队。上月中旬，河北省常务副省长赵勇也曾多次表示，该省环北京的13个县将分别建设养老基地，以吸引北京有房老人“以房养老”。

难题三 金融机构犹豫不决

据记者了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。

业内人士表示，目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。

农行个贷部一位姓韩的负责人表示，虽然“倒按揭”很可能成为银行盈利的新品种，但如果没有国家有关部门的政策扶持，减轻风险，“以房养老”很难大范围推广。“倒按揭”的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值及未来房价走势，还要估算老人寿命，同时，银行还要培育一批类似保险精算人的测算人群，这些问题都不是一两年内能解决的。

难题四 受70年产权限制

我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为，按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。

业内人士指出，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。

不过，有法律界人士认为，随着物权法的出台，这方面的障碍已经消除。

难题五 适用人群较小

“以房养老”的前提是手里有房。首先，拥有房屋产权；其次，老人与子女分开居住；第三，老人的经济状况适中。

一般来说，手头有两套以上房产的人可能更会考虑“以房养老”。而从观念接受程度上，时下的中青年人更易接受，他们应该是未来“以房养老”的潜在群体。但近年来房价非理性上涨已经大大超出了很多人的承受能力，目前在北京买套差不多的房子也要100万元左右，如果现在人到中年，即使不吃不喝到60岁也还不上贷款，60岁之后人养房都成问题，更别说房养人了。

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