“银行信贷收紧、盈利风险加大、市场情绪低迷……”听惯了国际投行对内地房地产行业悲观论调的投资者们似乎理所当然地站到了“空头”一方。但事实是否与我们听到的一样呢？“华南地产五虎”之一的雅居乐（03383，HK）7月4日就宣布，摩根士丹利旗下的房地产基金CrystalI将以52.83亿元认购雅居乐海南清水湾项目30%的权益，项目总开发资金超过200亿元，公司预计交易将产生约42亿元的利润。雅居乐周五收盘飙涨16.08%至7.22港元，全天成交7740万股，较前一交易日放大了1.62倍。
昔日保荐人今成项目股东
雅居乐日前披露，旗下全资附属项目公司冠金已与CrystalILimited订立认购协议，后者将以52.83亿元的总代价获取冠金30%的权益，雅居乐则持有剩余70%权益。冠金成立于2007年2月15日，成立的目的就是投资海南项目。CrystalI的主要业务是投资控股，其唯一资产就是在认购事项完成后所持的30%项目权益，CrystalI由摩根士丹利全资拥有，而摩根士丹利也是当年雅居乐IPO上市的保荐人，还曾为雅居乐安排发行优先票据。
据了解，清水湾项目将发展成为一个综合度假社区。海南项目的总地盘估计将有约2.2万亩，将分为两个阶段发展，即一期地盘及二期地盘。项目可建总楼面面积超过986万平方米，地处与三亚市毗邻的陵水县，距三亚市区和三亚机场约40分钟车程。该项目拥有12公里的海岸线，将规划发展成为大型旅游度假式住宅区，包括游艇码头、会所、酒店、会展中心、生态公园、房地产等，为海南省“十一五”规划的重点建设项目。
大摩：雅居乐15天内或大涨
在雅居乐宣布引入摩根士丹利旗下基金后，摩根士丹利的研究部门显得十分兴奋，该行在昨日发布的报告中大胆预言，“未来15天雅居乐股价可能会出现较大升幅。”摩根士丹利表示，雅居乐估计可从海南项目获得40亿以上的盈利，而项目融资的不明朗因素就此消除，这些将成为股价短期上涨的催化剂。该行估计，雅居乐未来15天股价大幅上升的机会达60%至70%。
事实上，这也不是摩根士丹利第一次唱好雅居乐，这位昔日保荐人一直是雅居乐的“忠实粉丝”。在2007年初，该行给予雅居乐“持有”评级，而到了今年4月份，投资者对大幅下跌后的中资地产股依然心存怀疑之时，摩根士丹利又站了出来，表示对雅居乐依然持正面看法，并认为该公司稳健的财务状况及新市场的增长动力将可推动股价向上，重申“增持”评级，目标价14.3港元。
对于此次的引资，中银国际分析认为，交易将带来特殊收益和现金流，这无疑对公司有正面影响。组建合资公司分摊大规模项目的风险对雅居乐有利，现金流的补充也将缓解公司财务负担。该行表示，雅居乐可能会将全部42亿盈利计入中报，并以不低于此前35%的派息率派发特殊股息，而这笔收益已经超过中银国际对雅居乐全年39亿元的利润预测。中银国际预期，雅居乐的净负债比例将从60%降至40%以下。目前，中银国际维持雅居乐“优于大市”评级，目标价11.76港元，较其净资产折让20%。
记者观察
“空军高歌”掩护瑞银拣地产股
雅居乐成功引资，究其原因，是信贷紧缩政策令地产商倍感压力也好，是海外投资者看好房地产市场前景也罢，中资地产股在证券市场上的表现才是投资者最关心的问题。海外基金收购地产项目已经不算什么新鲜事，但是将投行唱空房地产市场、外资基金积极收购地产项目以及中资地产股狂跌不止三种现象放在一起，您是否察觉出有什么异样呢？
以雅居乐为例，摩根士丹利基金52.8亿元入股30%，依此计算，海南清水湾项目总值达到176亿元，占到雅居乐市值近七成，仅一个项目就能占市值如此高的比重，还拥有其他项目的雅居乐不是明显被低估么？而且此次摩根士丹利是以现金参与该项目，对内地房地产市场长期前景的看法已经不言自明。
从股价表现看，尽管雅居乐昨日大涨，但股价依旧只有7.22港元，较去年最高点20.15港元回落65%。不仅是雅居乐，在过去的8个月内，碧桂园（02700，HK）、富力地产（02777，HK）、世茂房地产（00813，HK）的累计跌幅都在69%至74%之间。券商也在怀疑，市场对中资地产股的悲观气氛是否过了头。
当股民“丢盔弃甲”之时，一些机构投资者则在选择性地增仓地产股，至少港股大户瑞银如此。港交所权益披露资料显示，2007年12月7日，瑞银持有雅居乐6.44%，到今年6月26日，瑞银的持股比例已经升至7.52%。不只是雅居乐，至6月23日，瑞银还持有绿城中国（03900，HK）7.9%的好仓，虽然比5月初的8.24%略有下滑，但是与去年底6.26%的持股量相比，瑞银最终还是在增持绿城中国。首创置业（02868，HK）同样如此，增增减减过后，瑞银所持首创置业的比重从去年10月份的5.15%大幅上升至9.01%。除了以上3只股外，瑞银在远洋地产（03377，HK）和富力地产的持股量也在整体上升。
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