目前，蓝海和他的团队仍在全国各地奔波，帮浙商买地。不过在蓝海眼中，资本进退土地整个过程并无特别过人之处，无非就是掌握好两个环节：一是拿地，二是退出。只要操作得当，既不违法，又能赚钱。

　　拿地秘诀：化整为零

　　一家开发商一次拿下3600亩地，你说有可能吗？按照现行的国家政策，肯定是不行的。

　　早些年，省一级的国土资源厅可以批500亩以下的土地项目，但后来就收口了，每年要报指标，实际上省一级能审批的权限就非常小了。

　　做这个项目的就是我一个朋友，他们拿下这个项目还算早，受到的约束并不多，但还是想了很多办法。

　　当时他们的操作方法就是，把这个地块分成9个项目，每块的面积不相等，但都不超过省政府核准的面积；而且每个项目都由不同的公司申请，每个公司背后都有不同的独立法人。

　　地方政府只有对城区进行整体规划的义务，只要不违反规定，开发商是5家还是10家，可以另当别论。

　　所以，这样操作，任何一步都是正规合法的。

　　拿下土地后，第二个问题就来了：上千亩的土地要在短期内开发是非常困难的。

　　前两年国家出台了一个规定：如果占有土地迟迟不开发，第一年要缴罚金，第二年就要收回。

　　不过还有一个大家都心知肚明的说法就是：项目土地上哪怕只造一幢小楼，你也不能说我没开发啊。

　　3600亩地，9个项目，每个项目的地块上只造一幢楼，那就成了实质性开发。

　　赚钱秘诀：倒腾土地

　　即便只赚囤地的钱，也得把这个项目的定位策划好，使相关概念严丝合缝。然后通过自行评估、股权转让等形式赚取利润。

　　我们曾在安徽买下一块地，100亩左右，每亩20万元，总价2000万元。不久后就把它转让给了另一家公司，以我们自己定的评估价，折算成30万元/亩，总价就是3000万元，对方也可以接受。我们之间没有做直接的土地买卖，而是把80％的股份转让给对方，对方最后支付了2400万元。

　　算算这笔账，时间不长，但这块地一进一出，溢价400万元。此外，我们仍然握有20％的股份，随着今后对方公司对这个地块追加投资，我们持有的股份也会跟着升值。

　　土地退出采用股份转让的方式，现在很多企业都这样操作。不涉及到土地交易，既有效规避了高额土地税，溢价部分又没有土地增值税，实在是一箭双雕的好办法。