它还有着更要命的缺陷。很多慕名造访者被京津新城的大气磅礴所震撼，但回到现实，极少有人愿意把自己与之发生关系。以京津新城主打的欧式独栋别墅为例，每平米1.1万元的均价已让不少人望而却步；而如果你从北京出发，经过京沈高速和津蓟高速，一路往西南驶上120公里，缴纳50元高速费，两个小时左右方能抵达京津新城。从这里驱车往南50余公里，才到天津市区 无论是对北京人还是天津人来说，京津新城都显得过于遥远。

在这样一座空城上，朱孟依投入了太多赌注。据《环球企业家》调查，从2005年到2009年年底，京津新城共实现销售额约30亿港币，而五年来合生创展在这里投资逾60亿元。显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收周期十分漫长。

“政府的缺位，导致生活配套及交通迟迟无法完善，这限制了京津新城的上升空间。”天津市房地产研究会副秘书长刘玉录向《环球企业家》指出。

在2005年购入第二期熙园的业主杨建开始向房管局投诉，称买房五年了仍没拿到房产证。“据说开发商把土地抵押出去贷款了。”另一个业主王婷毫不掩饰她的失望情绪：京津新城的路灯大部分都坏了，晚上整个社区空荡荡的，她觉得特别不安全。“一出门一个来回就要交高速费100元，可装修好了，不住又很可惜。”

制造这一切的合生创展日子更不好过。在2004年“8.31”协议出让土地大限过后，协议拿地被明令禁止，尽管与宝坻区政府有协议在先，但合生创展内部Cye.com.cn人士透露，最初协议的25000亩土地还有近一半未履行手续，土地证至今没有取得。

“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右，这意味着我们的土地无法大面积转正，只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后，新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”上述合生创展高管指出。

城市分裂症

似乎直到此时，政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意，却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌，赌京津一体化如同珠三角一般真正实现，到那时他们的新城将是北京的郊区。

然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力，每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘；但环渤海地区所有资源都围绕着京津，环京津地区没有成为大城市辐射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。

但地产商们试图挑战这一格局。合生.京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后，能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛？在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里，“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到 那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜，颜语的想法更简单，“我要把迪拜搬到星耀五洲。”颜语曾多次向《环球企业家》表示。