其实，“酒店+地产”模式并不复杂，企业拿下一块地，其中一部分做房地产生意，再用赚来的钱建酒店，把酒店抵押给银行，用贷款去拿新的地块，地产足以养酒店。这个模式为资本密集的酒店行业打开了资本通路，让资金活起来。比如开元在萧山的“开元名都”项目，一共买下120亩土地，其中80亩开发成房产，用赚到的钱把剩下40亩建成开元名都酒店，再把酒店物业抵押给银行，用贷款再去拿新的地。1998年，“开元名都”拿地价格，酒店用地15万元/亩，房地产用地38万元/亩。经营到现在，这块资产已经增值“数倍”。开元名都酒店成为开元集团的大本营，也是业绩最好的酒店，“今年这个酒店的销售能做到2.5亿元。”2000年，陈妙林花费1000万元在千岛湖地区买下一个名为麒麟的小岛，开山，修路，购买豪华游艇，建造千岛湖开元大酒店。如今对面一个荒岛的价位都卖200万/亩。

“酒店+地产”模式的优势是：迎合政府提升城市形象需要，拿地很便宜；其次酒店会提升周边房产价值。业内人士介绍，万豪旗下的顶级品牌丽姿·卡尔顿酒店在中国有4座，分布于北京、深圳、广州、上海，酒店建成后，周边土地升值15%左右。但这个模式大多被房地产公司运用，这样拿地更加方便，如华侨城、万达等都是如此，酒店管理公司很少使用。比如万豪酒店会从万达那里租下大楼，每年向万达上缴一部分收入。

2000年以前，开元只在长三角地区购买资产。2000年，萧山最后一拨企业开始改制，陈妙林花6000万元买下了开元旅业集团全部股份，成为这个企业真正的主人。此后，开元开始走出浙江，按说并不容易。“我们在一线城市没有这种机会，北京上海的政府是不积极的，他们不稀罕我们去建酒店，我们只有自己去买，在上海因为松江是个开发区，我们才有机会进入。所以开元一直在二、三线，甚至三、四线城市发展。”陈妙林说。

2004年，开元旅业集团的房地产收入首次超过了酒店。当时开元经营房地产的团队只有500多人，酒店团队有8000多人。公司一些人提出放弃酒店，只做房产。陈妙林召集全公司人讨论了3个月，定出一个极有政府公文味道的方针：“房产作为支柱产业，酒店作为主导产业”。此后，开元房产和酒店两块业务并行发展的状态持续到现在。

选址 寻找未来的CBD

酒店业始祖斯塔特勒说，酒店经营成功的第一要素是：位置，位置，位置。每个酒店都有自己的选址逻辑，要依据大量数据分析，非常严密。比如香格里拉一向选择在全球华人出没最多的城市。2007年，郭鹤年亲自带领团队到重庆、长沙和海南等地方为香格里拉选址。丽姿·卡尔顿只在中国一线城市布点，一线城市中又会选在CBD（中央商务区），商务客流量大的地方。

开元的“酒店+地产”模式，大部分选址在城市相对偏僻但有未来的新兴地带，这和通常的高端酒店选址逻辑很不一样。“现阶段，城市中心的CBD并不是我们的好选择，成熟CBD地价很高，而我们首先要低成本扩张。”张冠明说，“即使是在三线城市，我们也会去找一个未来可能成为CBD的地方，通过我们在当地建设‘酒店+房产’，把这个地方变成CBD中心。”

外资酒店选址，主要根据GDP、人均消费，以及它所掌握的客源流向。但开元首先计算政府给的优惠政策能不能弥补前期亏损。如果还是亏，肯定不做。其次，纯粹从酒店角度来讲，开元看人均消费水平和周边酒店状况，如当地酒店拥有量。通过这些酒店来判断住宿率、平均房价、餐饮毛利率。比如说开元要到驻马店去，先看当地五星级酒店状况，把他们的一些数据算出来，通过这些算出如果做，利润是多少。比如建四百间客房，照此预测入住率、平均房价、中餐毛利率，算出收入情况。然后算支出：装修、每年折旧、人力成本等。

开元酒店的平均入住率近70%，房价比同级别外资酒店低200块钱左右。例如，开元在北京的酒店，高级双人间的房价平均在730元左右。一个酒店，一般开业3~4年后开始赢利。

“香格里拉是为了做酒店而选址，关注的是酒店本身有发展前景、周边客源是否充足，利润是否有保证。而开元这个模式，一旦出现像2008年的金融危机，房地产行业、酒店行业均下行，它会遇到麻烦。” 合纵酒店顾问公司副总裁阳国庆分析。

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