【评调控】

哪个城市认为自己“房价上涨过快”了？

水皮非常赞成政府及时进行房地产调控。但为何百姓常有调控就是“纸老虎”，房价越调越高的感受？他认为，这跟大城市里房价有两种需求有关系。

“一种是消费需求，一种是投资需求，在调控后期，投资需求日益上升”。水皮提及，北京不少二手房交易让人咋舌。“都是一次性付款。三环内150平方米，一次性付款450万，这些人肯定不是普通的改善型住房需求，肯定是投资客”。水皮认为，“有人辩解说我们是投资，并不是投机，其实在房地产领域，投资与投机就是画等号的。”他认为，要对这种需求进行一定程度的遏制，而以往调控对此执行不够。

更关键的问题是，以往的房地产调控中，中央、地方诉求不一致，各部委想法不一致。比方说，“国十条”中说“过热地区”要怎么怎么样，而地方上没有一个主动认为自己是“房价上涨过快”的典型。直到银监会细则在四个月后推出的，指名“北京、上海、深圳和杭州”名列其中。

本次调控何时见效？

看执行，还要看市场因素

那么，节前的这次房产调控政策，能否很快收到效果？水皮认为很难讲。首先关键看执行力，其次应该看到，外在措施对房价的影响只是一部分，它的影响力会小于市场自身因素——因为房地产价格是由有效需求和支付能力决定的。“即使房产税出来，房产价格也不会那么快就下降。房价是会涨到涨不动的时候，降下来，而不会是因为房产税而降。”

他认为，这是因为“中国已经进入了‘资本’时代，进入所得所挣已经超过了满足吃喝拉撒的时代，有了一定的积累”，这都将推动人们的房产有效需求。同时，城市化进程也会推动房产需求——农民进入小城镇，小城镇居民进入城市。不过，另一方面，“如果房价涨得太快，超过了这个阶段的过程，就会反过来压制城市化进程中的需求。”因此市场本身也是个复杂现象。

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