家庭财富之虑

从更加长期和宏观的角度来看，房价一旦出现大幅的回落，也将不可避免地导致全社会的财富损失，这可能在较长时间内影响私人消费。在中国经济面临“调结构”并促进社会消费的重要当口，社会财富的蒸发和损失可能并不是一件令人愉快的事情，这可能使中国经济出现更大程度的不平衡。

需要指出的是，中国家庭的财富目前仍主要以存款和房地产的形式存在，股票资产所占的比例较少。从历史看，每当股票市场出现崩盘，中国经济所受的影响将较小，这在很大程度上正是因为中国家庭财富中股票的比例并不高。然而，一旦占据家庭财富重要部分的房地产价格如果出现崩盘，中国家庭将面临着如美国一般的家庭财富的大规模蒸发，其负面效应将在较长时间内无法消除。这一点在日本90年代的泡沫经济崩溃、香港1997－1998年金融危机蔓延和美国2007－2008年次贷危机爆发后的表现中，都可以得到印证。具体来看，房地产市场崩盘的负面效应直至2003年才基本解除，而在日本则持续至今，其时间跨度超过15年。从金融体系的反映来看，家庭财富的蒸发将导致银行信贷体系出现紧崩，迫使银行收紧银根，并进一步影响私人信贷市场和终端消费，由于信贷紧缩导致的利率上升，其对消费的抑制效应将非常明显。

值得注意的是，如果房地产市场的波动性过强，即使在较长时间内房地产价格可能出现上升，但对社会消费的推动作用也将较为有限。笔者在2007年针对香港市场也做过相关的研究，我们的模型显示，在香港，如果家庭财富上升1港币，其产生的边际消费倾向（笔者注：即可支配收入增加一港币时人们消费的增加量）在长期和短期分别仅为港币0.14分和港币0.16分，这个结果与很多发达国家相比显得非常低，其主要原因是香港房地产市场的波动性较强，这意味着家庭和银行也较难从其中获取低风险的稳定收益。

此外，由于中国社会保障网的缺乏，尤其是养老金制度的不够健全，房地产实质上被很多中国人作为保障退休后生活的重要手段，而伴随着城市化发展和老龄化进程，中国家庭将可能更加依赖房地产在较长时间内产生的增值和房租收益。因此，房地产在中国是作为一个特殊的投资品存在的，其承担着一定的社会功能，建立更加完善的社会保障体系，可能才能从根本上坚强对房地产的依赖。

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