上海城郊“种砖头”

　　“我用四句话来概括95年时九星村的状况”，这位深受毛泽东《矛盾论》、《实践论》等著作影响的村官喜欢用几句话来作概括，“效益低下、经济贫乏、债务缠身，困境难以摆脱”，“但我跟大家喊了多年口号，要九星奋起直追！”

　　1995年，吴恩福给村子定下“外三产、内工业”的发展思路，外围借助城郊结合部的交通优势，兴办第三产业，而在村子里搞一些小工业。“三场一路”：大型停车场、农贸市场、养鸭场和虹莘路一条街，“一年半时间，一下子就赚了1500万。”

　　养鸭场在最初开办的时期内因为没有过多同质产品跟风进入市场而利润颇丰，九星养鸭场曾一度达到240万只的规模。但很快周边村子也办起了养鸭场，物多价贱，鸭子价格下降，两年后，九星放弃了养殖业的发展。这也印证了九星不做农业的思路。

　　农贸市场1995年筹建，设有300多个摊位。农贸市场既担负了附近村民以及城市开发后进入该区域居民的消费品需要，也发挥了集散周边养殖产品的功能。这个市场发展红火，当年即实现赢利30多万元，更伴随着这个区域城市化进程的推进，越来越多的人口迁入，市场也越发红火起来。

　　虹莘路商业街的建设，正迎合了村民与居民对小商品的需求，随着这个地段越来越繁华，商业街也聚集了人气，形成了相当的规模。

　　占地100亩的大型停车场每年为九星带来几十万元的利润，后随着上海外环路建设，对货车的限制区域外移而停办。不管是停车场还是仓库厂房出租，土地上的产出收益比并不高。因此，九星需要改变思路，经营好手中宝贵的1600亩土地，让土地升值！

　　九星的发展壮大，最根本的原因是把握住了投入产出比的经济规律，就是抓住了“低成本投入、滚动式开发”的特点：通过创造市场氛围，用较少的自由资金调动大量的社会资本。吴恩福把这种经验总结为“种砖头”理论。

　　九星在最初建市场的时候，定位不高，走低端路线，用较低的房租吸引经商户，再用较低的批发价吸引消费者。以压低商务成本的方法达到减少投入、降低风险的目的。很快，九星汇集了一批中小客商。

　　九星市场已经经历了三次升级：第一次建设“三场一路”，即大型停车场、农贸市场、养鸭场和商业一条街，实现从生产型农业向市场型农业的转轨；第二次建设九星商行，九星走上发展纯粹第三产业的道路；第三次升级是成立了九星综合批发市场。

　　村办市场的成功探索

　　农民致富靠什么？农业、工业、房地产业？九星村因地制宜选择了村办市场。

　　艰难的寻找

　　“九星村办农业，行不通！”吴恩福首先否定了这个出路，“产出低，一亩田地年收入不过千元，九星人均三分地，只能糊口，谈何致富。况且，发达的交通已经拉近了农村与城市的距离，处于上海郊区并且业已部分城市化的九星，劳动力成本上升，同全国千千万万劳动力价格低廉的农村相比，九星发展农业已经毫无优势可言。”

　　“搞工业？”吴恩福向记者摊开双手，“当时全国众多农村选择工业化、搞乡镇企业的路子，但乡镇企业也有先天不足，九星也面临办工业带来的风险，既缺少资金投入，也无专业人才。”

　　而当时的国情是，实力雄厚的国有企业尚且发展困顿，多以为国企做配件生产的村办企业的发展更是前景不甚明朗。

　　“搞房地产开发？看似有大笔资金进帐，但实质是‘卖地’，是对未来资源的一种挤占，如果把收入分摊到未来的几十年中去，其所得不过是极少的年租金而已。而失去土地的农民生计将无以依托。”看多了“失地既失业”的吴恩福拒绝重蹈其他村的覆辙。

　　吴恩福明白：上海近十多年来的城市开发，引发对土地需求的膨胀，其结果是让许多的郊区村子成为城市的一部分，村民成为市民，而作为代价的是村子失去了自己的土地。

　　事实上，上海许多郊区的村子就是这样，一步步地高楼林立，或者厂房林立，同时村子失去土地，村民成为市民，获得政府安置，至于安置之后的结果，则要看个人所在的单位的效益。确实有相当数量的农民扬眉吐气当征地工，又灰溜溜当下岗工；也有农民被征地补偿一次性买断而自谋职业。

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