此外，城市化的推动力也是一个因素，这一点和日本当初不同。1980年代末日本的城市化率已经很高了，进一步城市化的空间不大。但中国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是以农民进城的形式，房价就会上涨，但如果是以把农村变城市的形式，农村就会出现多余的房子，房价就会下降。

　　刘洪玉：作为投资市场的两个重要组成部分，股市和楼市存在着较密切的关联关系，但中国股市和楼市之间的资金转移流动规律，还缺乏科学的定量研究结果，大多数人只是看到了有人把炒股赚的钱变成了房产，有人把房产抵押或变现获得的资金投向了股市。通常情况下，股市好楼市也好，股市不好则楼市可能好、也可能不好，不能简单地认为股市不好是因为钱流到房市了。

　　我们分析研究房地产市场的时候，常常是根据房地产市场的历史变化趋势去预测未来。实际上，中国在快速城市化和全球化的过程中，资本和劳动力的流动性越来越大，以便寻求更好的发展机会和更高的生活质量。这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。如美国的洛杉矶、旧金山和纽约等，这些城市的房价收入比超过了10倍，但资本和劳动力仍然争相流向这些城市；相反，房价收入比只有2－3倍的底特律等城市，却是净流出。原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。我们进行的实证研究表明，我国城市间住房价格的差异反映了城市发展质量、潜力和机会等的差异。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。

　　房价上涨的动力分析

　　《21世纪》：您认为中国目前的房地产市场是否存在泡沫？到底是什么因素支撑着中国的楼市一直往上走？

　　刘洪玉：价值和价格的背离就是泡沫。从这种意义上来说，经济体系中存在泡沫是一种常态。泡沫是时时刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量测泡沫并判断严重程度，以及泡沫是处在积累还是处在吸收过程。

　　支撑房价上涨的因素很复杂，很难用一两句话说清楚。我们通常把这些因素划分为社会因素、经济因素、政治因素、技术因素、资源环境因素、国际因素和市场内部因素。社会因素包括人口、家庭、住房倾向和偏好、文化传统等，经济因素则是经济增长速度、收入水平及其增长速度、借贷资金易获得性及其成本等，政治因素包括住房制度、产权制度、政府财政政策等，技术因素包括新建造技术、新建筑材料的应用等，资源环境因素包括土地资源、生态环境状况等，国际因素包括国际间的资本流动、汇率等，市场内部因素则包括供给数量、弹性、成本等。如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要受：经济持续高速增长、住房需求旺盛、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。