房价究竟为什么这般疯涨？
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时间：2007-8-1 10:53:31 来源：21世纪经济报道
作者：王梓 代忘 我来说两句 |
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最近几个大城市出现了怪现象，譬如广州一块地均价是12000，开发商投的就是12000。对于开发商来说，这有两个原因：第一，不投就没生意可做。第二，现在的经济增长率是10％－15％，房地产的毛利在40％左右，若不投资，股东会有意见。大陆我不清楚，香港很明显，有的大地产商拿了好多地，房价上不来，他就用天价拿一块很小的地，这样，附近的地价就很快上来了，所以拿地的价格有时候也是一种经营策略。
房价还能涨多久？
《21世纪》：很多人提到2008年奥运的推动潮过去之后，中国的房地产业将面临一个拐点，您是否认同这一趋势？中国房价还能涨多久？
哈继铭：房价能涨多久？我认为是8－10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35－55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。
再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950－1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010－2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。
陈淮：拐点是指增长速度变缓，而不是趋势的根本改变。中国房地产业发展是靠的是城市化、产业结构调整和赶超世界先进水平，而不仅仅是人口和市场的投资需求。中国是世界第四大汽车制造国，汽车销量排世界第三，但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车，而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的消费结构还在升级和变化之中，这足以推动住房建设和房地产市场的长期发展趋势。除此之外中国也正在步入世界大国的行列，人们拥有住房的过程实际上也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。
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